Il Superbonus ha trasformato profondamente il patrimonio edilizio lombardo, coinvolgendo decine di migliaia di condomìni e villette con interventi di riqualificazione energetica e strutturale. Ora, però, si apre una nuova fase: l’Agenzia delle Entrate ha avviato controlli sulle rendite catastali, inviando le cosiddette “lettere di compliance” ai proprietari.
Vediamo cosa sta succedendo, quali sono i numeri in Lombardia e cosa devono fare oggi i contribuenti che hanno beneficiato del Superbonus.
Superbonus: un intervento senza precedenti per volumi di spesa
Secondo i dati ENEA aggiornati, al 31 ottobre scorso lo Stato ha finanziato lavori con il Superbonus per quasi 128 miliardi di euro a livello nazionale. Una cifra enorme, che rende questa agevolazione fiscale una delle più costose della storia repubblicana.
In Lombardia, la spesa pubblica ha raggiunto 24,6 miliardi di euro, superiore alla media nazionale in rapporto al numero di edifici. Nel dettaglio:
- 276 condomìni riqualificati, per una spesa complessiva di 16,7 miliardi €
- Spesa media per condominio di circa 758.000 €
- 260 villette unifamiliari coinvolte, per 3,9 miliardi €
- Spesa media per villetta di circa 121.000 € a immobile
- 368 unità funzionalmente indipendenti (villette a schiera) per oltre 105.000 € di media per unità
Numeri che testimoniano l’impatto enorme del Superbonus sul tessuto edilizio regionale.
Cosa sono le “lettere di compliance” dell’Agenzia delle Entrate
Con la Legge di Bilancio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha ricevuto il compito di verificare che, per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus, sia stata presentata – quando necessaria – la variazione catastale.
Per avviare questi controlli è stato introdotto lo strumento delle lettere di compliance: comunicazioni con cui l’Agenzia invita il contribuente a verificare la correttezza della propria situazione catastale e, se necessario, a regolarizzarla spontaneamente con sanzioni ridotte.
A chi sono state inviate le prime comunicazioni
La prima fase dei controlli ha interessato circa 3.000 immobili tra fabbricati in costruzione e ruderi con rendita catastale pari a zero che avevano comunque usufruito del Superbonus.
È ora in corso una seconda fase, con 12.000 lettere inviate a proprietari di immobili con rendite molto basse, ma che hanno ricevuto agevolazioni per importi elevati rispetto alle caratteristiche dell’edificio. Nei prossimi anni sono previste altre 60.000 comunicazioni su scala nazionale.
Quando è obbligatoria la variazione catastale
La variazione catastale è obbligatoria in tutti i casi in cui cambia in modo significativo lo stato dell’immobile. In particolare, va presentata quando:
- aumenta la superficie o la volumetria (nuovi vani),
- cambia la destinazione d’uso (da abitazione a ufficio, ecc.),
- si modifica la categoria o la classe catastale.
Nel caso del Superbonus, molti interventi – come cappotto termico, sostituzione della caldaia o nuovi infissi – non modificano direttamente la consistenza dell’immobile. Tuttavia, resta un’altra condizione fondamentale da valutare.
Aumento del valore dell’immobile: il vero nodo
Anche senza variazioni strutturali, la rendita catastale può dover essere aggiornata se gli interventi hanno comportato un aumento del valore dell’immobile superiore al 15%. Questo elemento può determinare un passaggio di classe catastale e quindi una rendita più elevata.
Per verificare correttamente questo aspetto è consigliabile affidarsi a un tecnico o a un professionista fiscale, confrontando:
- il valore dell’immobile desunto dalla rendita catastale,
- la spesa sostenuta con il Superbonus,
- i valori economici rivalutati al 1988, anno di riferimento per la definizione delle rendite.
Ad esempio, una spesa di 50.000 € nel 2023 equivale, a valori 1988, a circa 19.300 €. Questo importo va confrontato con il valore catastale dell’immobile per verificare l’eventuale superamento della soglia del 15%.
Cosa succede se non si regolarizza la posizione
Il contribuente che riceve la lettera può:
- presentare la variazione catastale tramite Docfa,
- inviare una relazione tecnica che dimostri l’assenza dell’obbligo,
- oppure non fare nulla.
Attenzione: in caso di inadempienza, l’Agenzia delle Entrate può procedere d’ufficio, applicando sanzioni da 1.032 a 8.064 euro per immobile. Una gestione corretta permette invece di tutelare le agevolazioni ottenute ed evitare problemi futuri.
L’aumento della rendita incide sulle tasse?
Per chi abita in una prima casa non di lusso, l’eventuale aumento della rendita catastale non comporta effetti immediati sull’IMU, che resta esente.
Gli effetti fiscali si manifestano invece in altri casi:
- vendita dell’immobile entro 10 anni dalla fine dei lavori: si applica l’imposta del 26% sulla plusvalenza,
- acquisto da parte di terzi: aumentano le imposte di registro,
- successione ereditaria: crescono le imposte legate alla rendita aggiornata.
Superbonus, controlli e futuro del patrimonio edilizio
Questa fase di verifiche segna l’inizio di un nuovo capitolo del Superbonus: dopo la spinta eccezionale alla riqualificazione, ora l’attenzione si concentra sulla regolarità catastale e fiscale degli immobili.
Un passaggio inevitabile per garantire trasparenza, ma che richiede consapevolezza e assistenza qualificata da parte dei proprietari.
Se stai valutando interventi su impianti di riscaldamento, climatizzazione o riqualificazione energetica, anche oggi è fondamentale farlo con criteri tecnici corretti e piena conformità normativa.
Baldina ti affianca con:
- consulenza specializzata,
- installazione di impianti ad alta efficienza,
- assistenza e manutenzione certificata,
- supporto tecnico.
Contattaci per una consulenza personalizzata: rendi la tua casa più efficiente, sicura e pronta per il futuro, a Varese, Como, Novara, Milano e province.
